Nejlevnější hypotéky dnes poskytují stavební spořitelny

Nejlevnější hypotéky dnes poskytují stavební spořitelny

30. 6. 2019 | Česká národní banka rozšířila obsah zveřejňovaných údajů o vývoji bankovního sektoru. Z nových dat vyplývá, že úvěrů stavebních spořitelen jsou levnější, než úvěry na bydlení ostatních bank.

V sazbách vedou stavební spořitelny již dlouho

Nejprve si dovolím jednu terminologickou poznámku: hypotéka (hypoteční úvěr) je podle zákona o dluhopisech úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Hypotéky tedy poskytují jak stavební spořitelny, tak i ostatní banky. V praxi se však pojem hypotéka používá pouze k označení úvěrů, které jsou sice zajištěné zástavním právem k nemovitosti, ale jsou poskytovány jinými bankami, než stavebními spořitelnami. Toto označení sice není zcela správné, ale je natolik rozšířené (a praktické), že jej používám i na stavebkách.cz. Úvěry poskytované stavebními spořitelnami pak dělím na

• úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti (zkráceně zajištěné úvěry) a
• úvěry poskytované bez zajištění zástavním právem k nemovitosti (zkráceně nezajištěné úvěry).

Úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti jsou pro věřitele méně rizikové a proto mají výhodnější (nižší) úrokovou sazbu. Dnes se podíváme na porovnání úrokových sazeb zajištěných úvěrů podle toho, zda jsou poskytovány stavebními spořitelnami nebo ostatními bankami. Informace o úrokových sazbách zajištěných úvěrů na bydlení zveřejňuje ČNB již dlouho. Z porovnání vycházejí stavební spořitelny vítězně již od konce roku 2017.

Úrokové sazby zajištěných úvěrů na bydlení, poskytovaných stavebními spořitelnami a ostatními bankami (hypotéky). Úrokové sazby stavebních spořitelen jsou nižší od konce roku 2017.

Stavební spořitelny upravují své úrokové sazby s určitým časovým zpožděním. V situaci, kdy úrokové sazby rostou, stavební spořitelny sice úrokové sazby zvedají rovněž, ale o něco poději, než ostatní banky. To způsobuje, že je úroková sazba stavebních spořitelen nižší než průměrná sazba ostatních bank. V letošním roce vidíme, že to funguje i naopak. Banky zareagovaly velmi rychle na propad zájmu o úvěry a již v lednu se dosavadní růst sazeb hypoték zastavil a od března úrokové sazby klesají. U stavebních spořitelen vidíme první pokles úrokových sazeb až v dubnu.

Úrokové sazby úvěrů stavebních spořitelen jsou tedy nižší než sazby ostatních bank již řadu měsíců. Dosud jsem však byl velmi opatrný v konstatování, zda jsou úvěry stavebních spořitelen levnější než hypotéky. Důvodem k opatrnosti byla konstrukce úvěrů stavebních spořitelen.

Většinu nových úvěrů stavebních spořitelen tvoří překlenovací úvěry

Stavební spořitelny poskytují úvěry dvou různých typů. Úvěry ze stavebního spořenímají pevnou a zákonem omezenou úrokovou sazbu. Pro jejich získání je však nezbytné nejprve nějakou dobu spořit. Proto když do stavební spořitelny přijde zájemce o úvěr, který dosud nemá smlouvu o stavebním spoření, je mu poskytnut úvěr překlenovací. Ten slouží k překlenutí doby, než získá nárok na úvěr ze stavebního spoření.

O tom, zda je překlenovací úvěr výhodný, rozhoduje nejen úroková sazba překlenovacího úvěru, ale také úroková sazba úvěru ze stavebního spoření, který po překlenovacím úvěru následuje, a také sazba, kterou jsou úročeny vklady na účtu stavebního spoření. Úroková sazba překlenovacího úvěru je tedy jen jednou ze tří úrokových sazeb, které určují výhodnost nebo nevýhodnost celého překlenovacího úvěru. A drtivou většinu nových úvěrů stavebních spořitelen tvoří právě úvěry překlenovací. Do srovnání se pak dostává pouze jedna ze tří rozhodujících úrokových sazeb, o poplatcích nemluvě.

ČNB nově zveřejňuje RPSN

Problém korektního porovnání úvěrů je nyní naštěstí vyřešen tím, že ČNB začala publikovat také hodnoty RPSN. A RPSN je hodnota, která v případě překlenovacích úvěrů zohlední nejen poplatky, ale i všechny tři úrokové sazby zmíněné výše. Je to tedy údaj, který umožňuje porovnat cenu (náklady) splácení úvěru. A to i v komplikovaném případě překlenovacích úvěrů. A jak to tedy vypadá? Podívejme se na data České národní banky:

RPSN (roční procentní sazba nákladů) zajištěných úvěrů na bydlení, poskytovaných stavebními spořitelnami a ostatními bankami (hypotéky). Hodnota RPSN dobře odráží celkovou cenu úvěru, a i v případě úvěrů překlenovacích.

Porovnání podle RPSN nám dává podstatně přesnější odpověď na naši otázku „jaký úvěr je levnější?“. Je vidět, že v loňském roce byly ceny úvěrů stavebních spořitelen a bank velmi vyrovnané. V šesti měsících byly levnější stavební spořitelny, ve zbylých šesti měsících vítězily ostatní banky. Graf nám také odkrývá jiný pohled na chování stavebních spořitelen na přelomu roku. Z prvního grafu úrokových sazeb to totiž vypadá, že zatímco banky pružně snížily úrokové sazby, aby zastavily propad úvěrových obchodů, stavebním spořitelnám to trvalo několik měsíců, než vůbec zareagovaly. Z grafu RPSN je však vidět, že již v prosinci rostly ceny úvěrů stavebních spořitelen podstatně méně než u ostatních bank. A v lednu již následuje pokles. Stavební spořitelny totiž s oblibou nasazují různé akční nabídky, které spočívají ve snižování poplatků. Tím se snižují celkové platby klienta (a tedy i RPSN) aniž by došlo ke změně úrokových sazeb.

Zdroj: stavebky.cz